ЦБ ужесточит требования к ипотеке с низкими платежами на старте

Проект изменений в нормативные документы регулятор планирует выпустить в I квартале следующего года. Повышенные резервы предлагается вводить, если в первые три года платеж растет более чем на 20% относительно среднего за предыдущие 12 месяцев. Размер резервов увеличится на 50 процентных пунктов, а период низких выплат ограничат тремя годами. Госпрограммы новые требования не затронут.

В ЦБ объясняют, что такие схемы могут завышать стоимость квартиры. Заемщик обычно платит по сниженной ставке — например, 5% — в течение одного-двух лет, а затем переходит на рыночную, которая сейчас могла бы составить около 18%. Недополученный доход банк получает от застройщика через комиссию; девелопер, как правило, учитывает эти расходы в цене жилья. Регулятор предупреждает и о риске, что после окончания льготного периода клиент не справится с платежами.

По оценкам участников рынка, дополнительные резервы могут сделать такие кредиты менее выгодными для банков. Они способны тщательнее проверять доходы заемщиков, уменьшать доступную сумму кредита и повышать требования к первоначальному взносу. Часть клиентов может не пройти банковский скоринг. Застройщикам программы тоже могут обойтись дороже из-за роста комиссии за субсидирование.

Точных данных о распространенности ипотеки с резко возрастающим платежом нет. ЦБ называет такие программы немассовыми, тогда как коммерческий директор Dogma Александр Тернющенко оценивал их долю в выдачах новостроек в начале года в 20–30% — в зависимости от региона и девелопера. По мнению экспертов, ограничения особенно затронут покупателей с невысокими или нестабильными доходами, в том числе семьи, которые одновременно арендуют жилье и платят за строящуюся квартиру. Среди альтернатив — обычная ипотека, государственные программы, рассрочка и trade-in, но они подходят не всем. Новые правила не означают автоматического роста ставок по всей ипотеке: стоимость стандартных рыночных кредитов прежде всего зависит от ключевой ставки.